Хотя власти Петербурга и обещают снять с города сомнительный титул «столицы коммуналок», реалии рыночной экономики этого сделать не позволяют. Покупатели недвижимости рублем голосуют за комнаты в таких квартирах, а значит, проблема в обозримом будущем не исчезнет.
Метры разные нужны
В начале нынешнего года аналитики рынка недвижимости из агентства «Доли.ру» отметили взрывной рост спроса на юниты в коммуналках. Юнит — бизнес-единица, в апартамент-отелях это «как бы квартира», тут же это просто комната. В первом квартале 2021 года спрос вырос в два раза и оказался на 46 % выше, чем в конце первого квартала 2020 года. Авторы обзора называют данные показатели рекордными.
Самые дорогие комнаты Северной столицы находятся в Центральном районе (2,7 млн рублей), самые дешевые — в Красносельском районе (1,75 млн рублей). Впрочем, это средние цифры.
Комнаты бывают разные — одни (даже без учета вспомогательных помещений, которые принадлежат всем совладельцам жилья) побольше иной современной студии. Другие комнаты совсем крошечные, да еще и в «убитых» квартирах.
Но если посмотреть на рынок строящегося жилья, то за 2 млн рублей можно приобрести студию в пригороде (не всегда важно, входит ли территория административно в Санкт-Петербург или Ленобласть — для многих значение имеет расстояние до метро).
Мы поговорили с экспертами попытались разобраться: что подталкивает людей к покупке комнаты в коммунальной квартире.
«Среди основных причин того, почему люди покупают комнаты, можно выделить две. Сегодня комнаты являются самым доступным вариантом жилья в Санкт-Петербурге. Стоимость такого объекта недвижимости стартует от 760 тысяч рублей. Сюда же можно отнести и то, что в кризисные времена усиливается внутренняя миграция, то есть люди из населенных пунктов, где нет работы, чаще перебираются в мегаполисы, где работа есть. Часто они покупают самое доступное жилье для того, чтобы получить официальный статус и место для проживания», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов.
Тут надо понимать, что за минимальную цену вам продадут жилье соответствующего качества, причем, помимо конструктивных недостатков (малая площадь, плохое состояние дома), в коммуналках есть еще и фактор соседей: какой ремонт ни делай, если вам предстоит сталкиваться в местах общего пользования с наркоманом, ранее судимым (и не исправившимся на зоне) гражданином, психически больным человеком, то ну ее, дешевизну…
Есть еще причины покупать даже дорогие комнаты.
«Часто комнаты продаются в домах исторического центра Петербурга, включая такие выдающиеся своей архитектурой районы, как Петроградский, Василеостровский, Адмиралтейский, что порой является определяющим фактором при выборе жилья. Кроме того, приобретая долю в квартире, многие рассчитывают на проведение дальнейшего последовательного расселения — самостоятельного, при котором есть шанс получить в собственность всю квартиру», — считает вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Валерий Виноградов.
Тут, конечно, надо понимать, что все «вкусные» варианты расселения реализованы еще в 1990-е годы. Вряд ли нормальный человек будет задумываться, что, мол, соседка за стеной старая, помрет через год-другой, и наследники комнату и продадут. Дело не в гуманизме и цинизме. Просто женщина может протянуть много-много лет, а что там задумают ее наследники, кто они будут, вообще предсказать невозможно.
Инвесторы против жильцов
Напомним, что в городе с 2008 года действует целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», которая является приоритетным направлением жилищной политики мегаполиса. На тот момент в городе было 116,6 тыс. коммуналок. На конец прошлого года их стало около 65 тысяч. Губернатор Александр Беглов обещал в 2021 году расселить 1,4 тыс. квартир, улучшив жилищные условия 3,5 тыс. семей. Если, благодаря субсидии в двухкомнатной коммуналке, одна семья покупает новую отдельную квартиру, а другая выкупает комнату съезжающих соседей, то при расселении одного адреса улучшаются условия двух семей — отсюда расхождение.
С одной стороны, городская программа действительно работает: количество коммуналок за эти годы уменьшилось в два раза. С другой, при нынешних темпах для полного расселения потребуется где-то полвека. Есть еще проблема — часть владельцев комнат не особо стремится расселяться: они имеют нормальные квартиры, а комнаты для них — доходная недвижимость для сдачи в аренду.
«Комнаты в центре или в шаговой доступности от метро являются очень привлекательным инструментом для сохранения средств. Например, если доходность обычной квартиры вблизи от метро будет в районе 4–6 %, то комната будет приносить 10–12 % годовых. В Петербурге есть комнаты, которые продаются фактически как готовый бизнес, то есть с арендаторами. Также есть квартиры, которые целиком сдаются, и собственники остальных комнат также получают доход», — замечает Игорь Аболемов.
Очевидно, что спрос со стороны инвесторов, покупающих комнаты изначально под сдачу в аренду, а не для проживания, — один из мощных факторов, поддерживающих спрос и цены.
Но тут есть подводный камень — претензии третьих лиц.
Замечательный сосед
Достаточно сложно сказать — можно ли спокойно сдать комнату, не спрашивая соседей. Точнее, комнату однозначно можно. Но ведь арендатор будет ходить по коридору, в туалет, на кухню. Это все места общего пользования, причем по взаимному согласию. Хотя если владелец одной комнаты может ходить в ванную или туалет, не спрашивая другого, то почему это право нельзя делегировать? Какая разница, с кем стоять в очереди в ванную комнату: все равно с чужим человеком, арендатор он или владелец другой комнаты. И почему отдельную квартиру можно сдавать, не спрашивая владельцев других помещений в доме? Ведь арендатор будет пользоваться общедомовым имуществом (лестницей, земельным участком, если есть – лифтом).
Пока Верховный суд РФ поддерживает противников сдачи по крайней мере комнат, где порядок пользования официально не установлен. Можно, конечно, попытаться заключить соответствующее соглашение, а если сосед не хочет, то принудить его сделать это, но опять же — через суд. Конечно, процесс — дело нудное, а если потребуется нанимать юриста, то и недешевое.
«Конфликты возникают потому, что соседи-старожилы привыкают использовать в своих интересах общую территорию (занимать своей мебелью, техникой, велосипедами и т. д.), заводить домашних животных. Это своеобразная „дедовщина“. Значительным минусом для владельцев доли квартиры также часто является отсутствие возможности сдать в аренду свою собственность, так как, даже если они законно оформляют сделку по аренде, соседи могут просто „не дать жизни“ арендаторам, всячески выживая их. Есть и обратная сторона: соседи могут сдать свои комнаты маргинальным категориям граждан, что также не даст возможности „нормальной жизни“ ни новому собственнику комнаты, ни его арендаторам», — признает Валерий Виноградов.
Но, несмотря на все минусы, подорожание петербургских квадратных метров не дает комнатам в коммуналках выйти из тренда.
Однако и старые хрущевки в Петербурге до сих пор пользуются популярностью и даже составляют уверенную конкуренцию первичному жилью.
Автор: Алексей Миронов
#петербург #коммуналки
Источник: